Rinegoziazione o Surroga mutuo: cosa è, a cosa serve e a chi lo concedono

La Surroga, meglio conosciuta come portabilità del mutuo, rappresenta un tipo di contratto mediante il quale è possibile trasferire un mutuo ipotecario da un istituto bancario ad un altro. Questo contratto, previsto dall’articolo 1202 del Codice Civile, è diventato vigente in seguito alla legge n.40 del 2007, conosciuta come legge Bersani. Come indicato nell’art. 120 del D.lgs. 385/1993 del Testo Unico Bancario, il passaggio da una banca ad un’altra non deve prevedere spese relative al trasferimento, non deve essere soggetto a costi nè per la chiusura del vecchio mutuo né per la concessione del nuovo prestito e non necessita dell’autorizzazione della banca primaria.

La scelta di cambiare l’istituto bancario spetta al mutuatario ovvero al sottoscrittore del debito ed è, nella maggior parte dei casi, dettata dalla necessità di trovare un ente creditizio con il quale stipulare un mutuo a condizioni economiche più favorevoli, con oneri accessori meno onerosi, con un piano di ammortamento meno gravoso e con rate con maggior flessibilità.

Perchè stipulare una Surroga del mutuo e cosa cambia

Con la stipula della surroga, il mutuo originario viene sostituito da uno nuovo senza però cancellare la vecchia ipoteca e tanto meno senza attivarne una nuova. L’importo della surroga corrisponderà a quello residuo del vecchio prestito finanziario. Al contrario, potranno cambiare la durata, le condizioni contrattuali, il tasso di interesse, il rimborso del capitale, il pagamento periodico degli interessi in base ad un prestabilito piano di ammortamento e gli oneri accessori.

La surroga rappresenta anche un’altra figura di mutuo, nota come mutuo di scopo, caratterizzata dal fatto che la sua erogazione, da parte di un istituto bancario o di credito, ha luogo in vista della realizzazione di un obiettivo vincolato. Pertanto, con la surroga il mutuatario assume non solo l’obbligo di restituire il capitale e di pagare gli interessi passivi, ma anche quello di usare il finanziamento solo per il raggiungimento delle finalità previste nel contratto.

Due tipi di Surroga

Si distinguono due tipi di surroga ossia quella bilaterale e quella trilaterale. Nella surroga bilaterale emergono due figure ossia la nuova banca denominata banca surrogata ed il mutuatario vale a dire il sottoscrittore del debito. Inoltre, per la sua realizzazione, è necessario la stipula di un atto unilaterale di quietanza. Pertanto, la surroga bilaterale si sviluppa in due fasi, la prima riguarda la stipulazione del contratto di surroga finalizzato sia a concretizzare l’accensione del mutuo che a stabilire le condizioni tra la nuova banca ed il debitore. La seconda fase , invece, si occupa di stilare l’atto unilaterale di quietanza mediante il quale la banca originaria certifica l’estinzione del mutuo per surroga e, nel contempo, garantisce il suo impegno a non cancellare l’ipoteca. Questo atto deve essere redatto ed autenticato da un notaio.

Fondamentale sarà la presenza di un funzionario della banca primaria, mentre non è richiesta la partecipazione del mutuatario.

Nella surroga trilaterale compaiono tre figure ossia la banca originaria detta surrogata, il nuovo istituto bancario definito surrogante ed il mutuatario o debitore. Questo tipo di surroga si formalizza mediante un solo atto notarile. In questa scrittura viene indicato il nuovo contratto di mutuo, le condizioni economiche del prestito stabilite tra le parti, la quietanza di estinzione del vecchio mutuo redatta dalla banca dimessa ed il vincolo a non estinguere l’ipoteca. L’istituto bancario subentrante dovrà informare la vecchia banca dell’avvenuta formalizzazione della surroga ed, entro dieci giorni, dovrà richiedere i dati relativi all’entità del debito che il mutuante deve ancora saldare.

La surroga offre numerosi vantaggi ma solo dopo aver confrontato e valutato le diverse soluzioni ed offerte presenti sul mercato bancario. Sarà indispensabile porre molta attenzione alle condizioni ed ai costi del mutuo in fase di rimborso ed analizzare tutti i privilegi economici che si possono ottenere richiedendo la la surrogazione. Tra i suoi benefici emergono, di solito, le rate più ridotte, gli interessi più bassi, un rimborso più flessibile, una eventuale liquidità aggiuntiva, il cambiamento del tipo di tasso d’interesse, la modificazione dello spread, la durata del prestito e spese più contenute per quanto concerne l’assicurazione, l’incasso delle rate e la gestione del mutuo. Prima di richiedere la surroga è raccomandabile ricercare la banca che offre le migliori agevolazioni secondo le proprie disponibilità economiche ed affidarsi ad un valido notaio.

Effettuare la richiesta scritta

Una volta effettuata la scelta, sarà necessario inviare una richiesta scritta al nuovo istituto bancario esigendo la surrogazione del vecchio mutuo ed il subentro nell’ipoteca. Alla domanda si dovrà allegare copia sia del contratto del mutuo sottoscritto che un documento che certifichi il capitale residuo da versare come saldo del finanziamento. L’avvio della procedura di surroga sarà di competenza della nuova banca. Va tenuto presente che la vecchia banca non può rifiutare la richiesta di surroga mentre il nuovo istituto bancario non è obbligato a sottoscrivere la surrogazione del mutuo. La surroga del mutuo viene, di solito, rifiutata a coloro che hanno già usufruito di questa prelazione, questo perché le banche non vogliono rischiare di vedersi trasferito nuovamente il mutuo, presso un altro istituto, dopo essersi accollate i costi del trasferimento e le spese sia notarili che di istruttoria.

Svantaggi

L’unico svantaggio della surroga sono i tempi lunghi della sua attivazione, nella maggior parte dei casi, la banca la effettua non prima di alcuni mesi a partire dalla data della richiesta.

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